Como calculamos
Lucro = (Venda − corretagem − IR − saldo devedor) − custos até a venda
- Custos até a venda: arrematação (ou entrada), leiloeiro, ITBI, registro, advogado, reforma, outros, IPTU e condomínio do período e, se financiado, as parcelas pagas.
- Financiamento com taxa anual efetiva convertida para mensal; PRICE (parcela fixa) ou SAC (amortização constante).
- IR sobre o ganho de capital com base em venda − corretagem − custos de aquisição; sem imposto em caso de prejuízo.
- Rentabilidade = lucro ÷ custos até a venda.
Perguntas frequentes
Quais custos entram na conta?
Comissão do leiloeiro (em geral 5% da arrematação), ITBI (varia por município; 3% em São Paulo), registro, advogado para desocupação, reforma, IPTU e condomínio até a venda. Financiado, somam-se a entrada e as parcelas pagas até a venda.
Como é calculado o IR sobre o ganho de capital?
Alíquota de 15% para ganhos até R$ 5 milhões (maiores acima disso). A base é o valor de venda menos a corretagem e os custos de aquisição (arrematação, leiloeiro, ITBI, registro e reforma). Prejuízo não gera imposto.
PRICE ou SAC: o que muda?
Na PRICE as parcelas são fixas. No SAC a amortização é constante: as parcelas começam maiores e caem, e o saldo devedor diminui mais rápido — o que reduz o valor a quitar na revenda.
Por que o saldo devedor é descontado da venda?
Para transferir o imóvel ao comprador, o financiamento precisa ser quitado. O saldo restante na data da venda sai do valor que fica com você.